営業マンに頼ろう
仕事中にかかってくる不動産の営業電話は勤務医の先生なら、だれしもが経験したことがあるのではないでしょうか（こちらの記事をご参照ください）。強引で、傍若無人な営業電話も少なくありません。勤務医仲間に動産投資のイメージについて聞くと、ほとんどの先生が「詐欺まがい」「インチキ臭い」というイメージを持っているようです。このイメージはこのような動産勧投資の勧誘電話によって形成されたのではないかと思います。
しかし、勤務医の資産形成にとって不動産投資は最強のパートナーです（と考えています）。しかし、不動産投資の世界は「千三つ」と言われるくらい、優良な物件の見極めが難しいです。楽待や健美屋などの不動産サイトで自力で物件を探して購入することも可能と言えば可能ですが、忙しい勤務医には不向きだと私は考えています。出来ることなら「餅は餅屋」に任せてしまいたいものです。ｒ優秀な不動産営業マンに出会うことがそれを可能にする最短の近道だと思います。
出来る営業マンのフェノタイプとは？
不動産投資における営業マンの存在は、医師にとっての仕事上のパートナーである看護師の存在に似ています。先生にとって、仕事の出来る看護はどんなイメージでしょうか？
- 指示に対してが正確
- 指示の実行が早い
- 次の指示を予想してくれる（先を読む能力）
- 「気付き」の能力
- 指示以上の仕事をしてくれる
などといったところでしょうか？出来る営業マンも同じではないでしょうか。勤務医が不動産投資をする上で、仕事の早さと正確さは最重要事項だと思っています。というのも我々勤務医が不動産投資のために時間を割けるのはおもに仕事が終わった後の夜間（遅い時間も多い）か休日などに限定されます。中には当直中の空き時間などを利用する先生もいるようですがお勧めはしません。私は絶対に病院の中にいる間は、不動産関連の仕事はしないことにしています。たまに病院のナットワークに繋いだパソコンで勤務中に仕事と関係のないサイトを閲覧している先生を見かけますが、病院側に筒抜けなので絶対に止めた方がいいです。
デキル営業マンの特徴その1：超 quick reply !
さて、話を元に戻しましょう。私は、営業マンとの情報提供や打ち合わせの際には、電話やLINEではなく、専らメールを使っています。少ない時間でやり取りするためには、一度に複数の相談や打ち合わせをすることが多いので、電話だと、話すべき内容を忘れてしまったり、要領よく伝えられないこともあるからです。また、リアルタイムのやり取りだと、専門用語や専門的知識に、その場で対応できないこともあります。その点、メールの場合は、メールを打ちながら平行して、調べものも出来ますし焦らずこちらの用件をまとめることが出来ます。
休日はともかく、仕事が終わった後にメールする場合は、結構遅い時間帯になってしまうことも勤務医の先生なら多いことだと思います。そこでとりあえず、メールだけ打っておいて返事は明日の夜に確認、と当初は考えていました。しかし、デキル営業マンは違います、深夜帯に近い時間でも、メールを打ったら数分後には返事が来ます。たまに患者さんや部下から「先生は一体何時に寝ているのですが？」と聞かれることがありますが、まさにその心境になります。だから仕事が流れるように進んできます。
2ヶ月以内に契約成立、3ヶ月以内に家賃振り込み
これは実際の私の経験ですが、中古アパート1棟をなんとか年内に購入したいと11月下旬から行動開始したことがあります。普通に考えれば、物件の決定から融資審査、融資実行、諸手続、登記までを、2ヶ月足らずで完了させるのは、どう考えても難しいと思います。ただ、この営業マンは本当にすごい人でした。夜中のメールにも必ず返信があり、流れるように仕事が進み、12月中旬までには登記から、管理会社の変更まで、2ヶ月以内に全てが終了し、3ヶ月後には家賃が振り込まれるという超速ぶりでした。この営業マンはその後出生して、代表取締役社長になっていました。
結論：デキル不動産営業マンはメールの返信が早い！
デキル営業マンの特徴その2：話していて楽しく勉強になる
出来る営業マンと話していると「話が簡潔でわかりやすい」と感じることが多いです。あまり専門用語を連発してきません。余分なセールストークもありません。それでいて、こちらの質問に対しては簡潔でわかりやすく説明してくれます。だから会話がテンポ良く進んでいきます。こちらの知識も増えますし、話し終わった後に、仕事が進んだ充実感だけでなく「勉強になったなあ」と感じることもしばしばです。
これにはこちら側の努力も必要です。会話のテンポを上げるには、こちらも勉強して、不動産投資に対する知識を一定レベルに高めておくことが重要です。ある営業マンから「たけ蔵さんはよく勉強してらっしゃるので、私もお話していて楽しいです」と言われたことがあります。嬉しかったです。お互いに高め合えるような会話が進んでいくと、仕事もスムーズに進みますし、その後のお付き合いの機会も広がっていきます。
結論：デキル不動産営業マンは話していて楽しく、勉強になる！
デキル営業マンの特徴その3：デキル人との人脈が豊富！
私の個人的な見解かもしれませんが、勤務医にとっての不動産投資はチームプレイが重要だと思っています。特に新築物件を手がける場合などは建築会社の営業マン以外にも、建築士さん、外構（エクステリア）会社、保険会社など様々な方々と仕事することになります。新築物件ではなく、中古物件でも同様です。不動産営業マン以外にも、保険会社さんや物件の管理会社さんも決めなくてはいけません。不動産投資を成功させるには、営業マン以外にも様々な業種の人たちとチームを作る必要があるのです。不動産営業マン物件を売るまでが仕事ですが、物件購入後に必要となる職種の人材ネットワークも豊富に持っているように感じます。
例えば、こんなことがありました。通常、中古物件を購入すると、管理会社も引き継がれることが多いのですが（中にはそれが購入の条件になっている場合もあります）、前のオーナーさんが管理を委託していた某大手管理会社さんが、様々な特約を組んでいて、どうみても管理料と諸経費が高いという時がありました。そのことを営業マンに相談したら、即座に別の管理会社の営業マンを紹介してくれました。その営業マンもとてもデキル人で、管理契約から、実際の管理、トラブル時の対応まで満足できるものでした。デキル人の周りにはデキル人が集まるようです。
後日談ですが、しばらくして、紹介してもらった管理会社の営業マンから他社に転職することになったと御挨拶の電話とメールをもらいました。私的には現状の管理会社の管理や対応に満足していたので、今までありがとうございました、と御挨拶して、管理は今まで通りの会社にお願いしたままにしていました。しかしその後の対応や管理に「？」が頻回に出てくるようになり、結局、転職した営業マンの会社に管理を変更したという経験をしました。物件管理は「会社」ではなくて「人」だということを学ぶことが出来た貴重な経験でした。病院組織も同じですよね。
結論：デキル不動産営業マンは、デキル人との人脈を持っている